Re: [請益] 房屋貸款與頭期款問題


※ 引述《showbon902 (triana)》之銘言:
: 各位網友好
: 小弟手中目前有約200萬現金,名下有兩間房簡稱A房與B房,A房在老家鄉下,現在給父母
: 住,貸款也剛還清,屬於完全自有狀態,也不打算轉售。
: B房是小弟現在住的房子,在市區,屋齡較舊,貸款大約也只剩200萬左右,因為我現在長
: 期在大陸工作,暫時沒有還清,但要還完也是可以隨時處理。
: 最近在591等網路仲介平台看到一些不錯的標的物件,遂有購入第三間房子簡稱C屋的計劃
: ,不過現在的問題是,如果我先還完B屋的貸款,手邊就幾乎沒有現金作為C屋的頭期款,
: 小弟目前年收入200萬,每月貸款的還款金額約3萬,在上述條件下,
: 請問:
: 1。可以把B屋貸款還清後,再把B屋當作頭期款的型態抵押給銀行當頭期款嗎?

這個做法的好處只有,本利和現金流比較少.

例如你本來貸款1000萬,還到剩下200萬,但是你本利和還是1000萬的20年.

如果你把這筆貸款還掉,再從新貸款200萬出來.

這樣你就是200萬的20年貸款.

本利合壓力差不小.

但是你提早還款+從新貸款,你在本利計算上會虧損一些,外加你多付一次貸款手續費.

: 2。如果C屋是新屋的話,可以超貸嗎?二手屋要怎麼操作呢?

超貸是看建商幫不幫你做.

二手屋這個時代,要買賣雙方合議才有辦法做.

我沒做ab約,這邊等有做過的高手補上..
(不過我覺得有做過ab約的高手不會願意跳出來講..XD)

: 3。如果不還清B屋現有的貸款,200萬的頭期款大概能買幾萬預算的C屋呢?考量一些奢侈
: 稅或貸款上限等限制條件。

貸款8成的話,1000萬左右.

: 4。有無其他財務槓桿方式來在可以接受的負債比率範圍內輕鬆順利購買C屋?

有一個很簡單的做法就是.

你把所有貸款整併到一間房子上面.

不過目前這樣看起來,你的C是你三間房子裡面總價最高的.

也就是說你無法靠一間房子就把所有的貸款都稱起來,你需要至少兩間作擔保品.

這種情況下…你自然選擇就很少.

不然例如你的A是1500萬,B是1000萬,C是1000萬,你目前負債200萬但有兩百萬現金.

所以等同你A和B是無貸款你無現金狀態,你需要1000萬的貸款把C吃下來.

這樣你就直接用A去貸款1000萬出來,然後現金買C.

這樣你就可以維持一筆貸款(第一筆貸款的條件通常是最好的)狀態下擁有三間房子.

但如果你第一間是600萬,第二間800萬,第三間1000萬.

這樣你就乖乖地承擔兩筆房貸吧.

而承擔兩筆房貸的話,就回到上面的1狀態的考慮.

你如果本利合壓力並不在乎的話.

你不需要還掉B的200萬,直接拿這200萬去貸款買C.

所以你B剩下200萬貸款+C剩下800萬貸款…
(但你貸款現金流本利合壓力可能是500+800=1300的20年期)

如果你覺得本利合太重,你就是把B還掉然後從新貸款200萬出來.

這樣你一樣是B的200萬+C的800萬=1000萬..

但是你本利和的壓力就只有1000萬的20年貸.

當然你就會虧損一些本利提早清償的數字遊戲金額+一筆手續費.

自然人我不知道可不可以打包,我沒用自然人打包過.

如果你是公司的話,你可以打包..

例如你就直接拿B+C去打包做一筆1000萬的貸款…

這樣你就只有一筆房貸,自然條件可以談得比較好一點.

: 感謝大家,歡迎各位給予建議


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ganninian: 看到id先推再說 12/22 20:04
showbon902: C大真的超級受用,順便一提我是高雄人,再找房子 12/22 20:10
showbon902: 那請問可以還完B房之後拿B房當頭期款買C房嗎? 12/22 20:15

在馬英九時代.

你直接房貸貸款出來就拿去當頭期款.

會被政府干涉.

但最近很久沒聽過有人發生這個問題了.

不過這邊你要注意一下就是了.(直接問銀行,他會教你怎樣做.)

如果真的不行,以前做法是先跟親友借,之後再貸款去還.

錯開一小段時間,並且是先把頭期款付出去,然後才從舊的貸款出來..可以解.

其他解法有,買股票/保險用股票質押,或是做定存用定存在質押.

後面在解除/賣掉…在還掉.

不過就算是以前,也是金額滿大的才會查(五百一千萬這種)

小金額的以前也大多沒空理你.

現在則是很久沒聽到有人遇過這個問題(當然還是問問比較保險)

另外,你不要做的太直白,例如貸款直接進呂寶戶頭這樣.
(你就貸款拿現金,之後再拿現金去存呂寶戶頭)

金流上查不到直接轉帳的金流,基本上金管會應該沒空理你..

※ 編輯: ceca (1.172.81.15), 12/22/2017 20:25:43

Fujiwarano: 最後面講的部分我想幫你補充 現在有洗錢防制法 12/22 21:17
Fujiwarano: 臨櫃大額現金提領或存入 行員都會叫你簽名做紀錄 12/22 21:18
Fujiwarano: 然後主動申報給政府上面 看他有沒有興趣來查金流這樣 12/22 21:18
ceca: 通常也不會查你,直到你幹了大事 12/22 21:21
ceca: 但是他查你超快,電腦直接跳出所有你經手的金流 12/22 21:22
ceca: 所以要保險還要找其他人來洗一兩手才安全 12/22 21:22
HarryHTC: 二樓趕緊去買C大的房子 12/22 22:48
morrishh: 現在還是會抓這個,自己小心多操作盡量避免,不保證的 12/22 23:54
jin956: 推 12/23 03:36
deltaz: 不是大戶加上不是什麼誇張惡性超貸,薪資條件不會太差的, 12/23 09:29
deltaz: 銀行跟金管會不會管你的,畢竟一堆更誇張的都抓不完了。 12/23 09:29
guardian93: 他名下有兩間房子,在多買一間應該只能借五成 12/23 10:44
sunnyshsieh: 先推再說 12/23 13:43
ceca: 我媽名下四間,兩間有貸款,買第五間八成 12/23 13:55
ceca: 個人額度ok,房屋鑑價ok,就ok 12/23 13:56
Ayasaki0916: 推,這種實務性質相當受用. 12/23 14:44
JamCh: 推 12/23 23:32
guardian93: 那就看樓主能耐囉,我是不覺得成數可以到那邊 12/24 13:43